چند نکته در خصوص بازسازی خانه، اضافه کردن اتاق یا طبقه یا بالکن به ساختمان فعلی

این روزها مشاوره های دکوراسیون و پرسش های متعددی در خصوص بازسازی خانه، نوسازی ساختمان و اضافه کردن تراس، بالکن و هر نوع بنایی به ساختمان موجود، دریافت می کنیم و این مقاله به عنوان یک راهنمایی در زمینه ساخت و ساز و باسازی بنا نوشته شده است.

امیدواریم این اطلاعات بتواند پاسخگوی بخشی از پرسش های شما در این خصوص باشد و البته لینک یک نمونه از این مشاوره ها را می توانید در لینک (مشاوره نوسازی آپارتمان) مشاهده بفرمایید. مطالعه تجربه تلخ بازسازی بنا که توسط یکی از همراهان اتود نوشته شده است احتمالا می تواند برای شما جالب باشد؛

4000330_تجربه بد از بازسازی خونه قدیمی

در هرحال این نکات بر مبنای تجربیات طراحان اتود و همکاری های انجام شده با سازمان های نظام مهندسی و شهرداری ارائه می شود و ممکن است برخی از نکات مطرح شده در شهر محل سکونت شما تا حدودی متفاوت باشد و به علاوه، نکات حقوقی این موضوع در این مطلب بررسی نمی شود. مسئولیت انجام هرگونه ساخت و ساز غیرقانونی بر عهده مالک بوده و ارتباطی با دیدگاه های طراحان این مطلب ندارد.

این مقاله در حال بازبینی و بازنگریست و اگرچه که همکنون نیز می توانید اطلاعات و جزییاتی در خصوص افزایش بنا و اضافه کردن تراس، بالکن یا طبقات در آن بیابید، اما تلاش می کنیم طی روزهای آتی مطلب کامل تری را به شما ارائه کنیم.

می توانید پرسش های خود را در خصوص این مطلب در کامنت های این مقاله درج بفرمایید و جهت طراحی تراس، دیزاین بالکن یا هرگونه طراحی معماری و دکوراسیون با کارشناسان اتود تماس حاصل فرمایید. (مشاوره معماری آنلاین)

یک – مرحله پیش از ابتدا ! شاید اصلا لازم نباشد به خودتان زحمت بدهید!

پیش از هرچیز لازم است بدانید که شهرداری در محل سکونت شما مجوز اضافه کردن و ساخت و ساز به بنای ساخته شده را صادر می کند یا خیر . سازمان های نظام مهندسی ساختمان و شهرداری ها در شهرهای مختلف قوانین و استاندارد های تا حدودی متفاوت در خصوص بازسازی خانه و ساختمان دارند و لازم است برای اطلاع از این موضوع در اولین گام به شهرداری مراجعه کنید.

یک نکته مهم در این میان مجوزهای پس از ساخت و ساز است! ساخت و سازهای بدون مجوز یکی از راهکارهای بسیار متداول اضافه کردن بنا به ساختمان ها در کشور ماست که در ادامه در این مورد بیشتر می نویسیم.

دو – اینجا وقت محک زدن کسانی ست که ادعای دوستی داشته اند!

همسایه های محترمتان را عرض می کنم…

برخی از ساخت و ساز ها مانند اضافه کردن یک انبار کوچک در پشت بام، پیش آمدگی در معبر و یا ساخت یک ساختمان کوچک مانند سرویس بهداشتی در حیاط ساختمان با چندین مالک، نیاز به جلب رضایت همسایگان دارد.

در خصوص ساخت و ساز بر روی تراس یا حیاط یا پشت بام به این موضوع دقت داشته باشید که ملاک شما در جلب رضایت همسایگان، مالکیت درج شده در سند ساختمان است. به عنوان مثال اگر تراس منزل شما بخشی از سقف طبقه پایین بوده و در سند قید شده است این تراس بخشی از مشاعات ساختمانی ست، لازم است برای هرگونه دخل و تصرف و ساخت اضافه بنا بر روی تراس، رضایت همسایگان و مالکین بنا اخذ شود.

اما چنانچه در سند آپارتمان قید شده است که این تراس در مالکیت واحد شما قرار دارد، لزومی به جلب نظر سایر مالکان نیست. در هر حال این موضوع می تواند مشکلات و چالش های جدی در بازسازی خانه به همراه داشته باشد و کسب رضایت محضری از همسایگان یکی از مهم ترین توصیه های وکلا پیش از شروع هرگونه ساخت و ساز است.

سه – اضافه کردن تراس و بالکن می تواند خیلی دشوارتر از چیزی باشد که تصور می کنید!

از متداول ترین مشاوره های تغییر دکوراسیون و بازسازی خانه های انجام شده طی دو سال اخیر، امکان افزودن تراس یا بالکن به ساختمانی ست که ساخت آن تمام شده و به اصطلاح پایان کار گرفته است. دلیل این موضوع نیز کاملا روشن است؛

قیمت مسکن و ساختمان به حدی بالا رفته است که هزینه های افزودن بنا به ساختمان فعلی،  با محاسبه جریمه های شهرداری و قیمت مصالح و ساخت همچنان بسیار به صرفه است! به عنوان مثال قیمت تمام شده هر متر مربع تراس در یکی از مناطق متوسط تهران ممکن است حدود متری پنج میلیون تومان باشد در حالی که قیمت فروش این ملک، به ازای هر مترمربع حدود بیست میلیون تومان برآورد می شود!

به همین دلیل است که یکی از مشتریان پروپاقرص و جدی این سبک بازسازی و اضافه کردن متراژ به خانه، افراد شاغل در بنگاه های املاک هستند که با خرید موقت یک ملک و افزودن بخش هایی به آن و یا تغییر دکوراسیونی با کمترین هزینه، بیشترین ارزش افزوده ممکن را در این ساختمان پیاده کرده و با چندین برابر قیمت خریداری شده به مالک بعدی واگذار می کنند!

چهار – عدم توجه به استحکام بنا بیش از آنچه که تصور می کنید هزینه بردار است!

شاید مهم ترین نکته ای که در خصوص بازسازی خانه و اضافه کردن بنا به ساختمان فعلی لازم است به آن توجه داشته باشید، این است که سازه فعلی امکان تحمل بار جدید را خواهد داشت یا نه.

این موضوع هم در خصوص اضافه بنا و هم در مورد اضافه کردن تراس و بالکن کاملا صدق می کند و بایستی به دقت بررسی شود. برای ساختمان های جدید و قدیمی دو دستور العمل به صورت کلی وجود دارد؛

اضافه کردن تراس یا طبقه در ساختمان های جدید

در ابنیه جدید که با رعایت قوانین نظام مهندسی و با نظارت مهندس ناظر و شهرداری منطقه احداث شده است، مهندس عمران با محاسبه بار دقیق ساختمان اقدام به طراحی سازه بنا نموده است.

در خصوص این ساختمان ها، لازم است پیش از هرگونه ساخت و ساز، از مهندس سازه درخواست شود این افزایش بار را بررسی نموده و امکان افزودن تراس یا طبقه را به لحاظ سازه ای تایید نماید. چنانچه به هر دلیل امکان دسترسی به مهندس محاسب ساختمان مقدور نبود، راهکار دشوارتری برای کسب مجوز ساخت پیش روی شماست.

این راهکار را می توانید در بخش اضافه کردن بنا به ساختمان قدیمی مطالعه بفرمایید.

اضافه کردن بالکن و ساخت و ساز در ساختمان های قدیمی

افزودن بنا به ساختمان های قدیمی یا تغییر ساخت و ساز های داخلی ساختمان، یکی از متداول ترین راهکارهای مالکان برای تغییر دکوراسیون ساختمان هاییست که به شیوه های قدیمی احداث شده اند. به عنوان مثال حذف دیوار باربر و مهمی که پذیرایی را از آشپزخانه جدا می کند و یا حذف یک ستون مزاحم که درست در میان پذیرایی سردر آورده است.

افزودن یک یا یک نیم طبقه به ساختمان نیز از تخلفات کاملا متداولی است که در این ابنیه انجام می شود. اما بهتر است بدانید حتی اگر ساخت و افزودن بنا کاملا و بدون هیچ مشکلی به اتمام برسد (و ساختمان شما با برداشتن یک ستون یا افزودن چند دیوار ناقابل روی سقف! فرو نریزد) اما برای کارشناسان ساختمان شهرداری امکان تحمل بار این ساختمان محرز نشود، حکم تخریب این بخش از ساختمان قطعا شما را برای حذف اضافه بنا به زحمت می اندازد!

جهت اخذ مجوز برای ساختمان های قدیمی یا بناهایی که به مهندس طراح سازه آن دسترسی وجود ندارد، لازم است به شهرداری و کمیسیون مربوط به اخذ مجوز ساخت و ساز مراجعه نموده و درخواستی مبنی بر معرفی یک مهندس محاسب برای اضافه کردن به بنا ارائه کنید. این مهندس محاسب با مراجعه به ساختمان، بررسی نقشه ها و جزییات ساختمان فعلی و طراحی های انجام شده برای بخش های جدید، امکان یا عدم امکان باربری سازه را تایید می کند.

پنج – بازسازی خانه و دردسرهایی که تمامی ندارند!

به این نکته مهم دقت داشته باشید که حتی اگر این ملک متعلق به شماست و ساخت و سازها یا افزودن بنای جدید مانند تراس و طبقات بدون مزاحمت همکاران محترم شهرداری انجام شود!  در صورت عدم دریافت تاییدیه رسمی از شهرداری و درج این موضوع در سند ساختمان، امکان واگذاری این ملک را به صورت محضری نخواهید داشت.

به عبارتی، جزییات درج شده در سند بایستی با مشخصات دقیق ساختمان منطبق شود. به عنوان مثال با افزودن ده متر مربع تراس به یک ساختمان تنها در صورتی می توانید از خریدار ملک بابت این ده متر پولی دریافت نمایید که این اضافه متراژ در سند رسمی بنا قید شود.

شش – حکم تخریب ؛ کابوس ساخت  و ساز های غیر مجاز و بازسازی خانه های قدیمی

پس از ساخت بنا در ساختمان های ساخته شده و افزودن تراس یا طبقات یا هرگونه دخل و تصرف در این بنا، یک پرونده برای ساختمان شما در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری منطقه تشکیل می شود. کارشناسان این کمیسیون به ساختمان مراجعه کرده و ساخت و سازهای جدید را با نقشه و جزییات ارائه شده از سوی شما تطبیق داده و گزارشی در این خصوص به کمیسیون ارائه می دهند.

در نهایت، رای کمیسیون که می تواند جریمه و یا حکم تخریب اضافه بنا باشد، به شما ارائه می شود. در این مرحله می توانید به حکم صادر شده اعتراض کنید و فرآیند این اعتراض بایستی از طریق دادگاه های رسمی کشور و در نهایت دیوان عدالت اداری بررسی شود و شامل یک پروسه طولانی با امکان فرسایش اعصاب و هدر رفت هزینه های متعدد مانند پرداخت حق الزحمه های کارشناسان رسمی دادگستری است.

هفت – بی گدار به آب زدن، ممکن است باعث غرق شدن تان بشود!

پیش از هرگونه ساخت و ساز و اقدام به بازسازی منزل، حداقل با چند کارشناس حرفه ای ساختمان و مسکن در این خصوص مشورت کنید و صرفا مراجعه به بنگاه معاملات املاک سر کوچه ! نباید ملاک شما در کسب اطلاعات صحیح و اقدام به نوسازی خانه باشد.

به علاوه، بسیاری از ضوابط ساخت و ساز و افزودن اضافه بنا مطابق جلسات و قوانین جدید به روز رسانی شده و ممکن است ساخت و سازی که دو سال پیش با دردسر و هزینه اندکی توسط همسایه شما انجام شده است، در حال حاضر با جریمه های بسیار سنگین و دردسرهای غیر قابل پیش بینی برای شما همراه شود.

کارشناسان کمیسیون ماده صد شهرداری، کارشناسان رسمی دادگستری و وکلای حقوقی فعال در زمینه پرونده های ملکی می توانند یکی از مشاوران و مطلعین عالی در این خصوص به شمار روند.

کلام آخر در راهکارهای بازسازی خانه و تخلف اضافه بنا

این مطالب به صورت تجربی و بنا به اطلاعات گرد آوری شده از چندین مهندس طراح و ساختمان وارد به امور ساخت و ساز نوشته شده است و بی شک می دانید که هیچ نوع مبنای حقوقی نداشته و مسئولیتی در این خصوص متوجه نگارندگان و محققان نیست. لازم است برای هرگونه ساخت و ساز، بنا به ضوابط منطقه ای و قوانین شهرداری محل سکونت، به تحقیق کافی پرداخته و سپس اقدام به ساخت و ساز نمایید.

چنانچه در خصوص موارد مطرح شده در این مطلب پرسش یا  اطلاعاتی دارید که می تواند برای خوانندگان این مقاله مفید واقع شود، سپاسگزار شما خواهیم بود که این جزییات را در اختیار مشاوره دکوراسیون اتود قرار دهید تا با نام و لینک رسمی شما منتشر شود.

تماس با مشاوره دکوراسیون داخلی اتود

——————————————————————

پی نوشت : با تشکر از آقایان دکتر علی خادمی، مهندس طراح و ناظر پایه یک سازمان نظام مهندسی ساختمان و مهندس مهدی فراهانی، مهندس معمار پایه دو سازمان نظام مهندسی استان تهران که اطلاعات ذیقیمت خود در خصوص ساخت و سازهای قانونی و مشکلات اضافه بنا را در اختیار ما گذاشتند.